Als je je woning wilt gaan verhuren is er wet- en regelgeving waaraan je je moet houden. Doe je dit niet dan kunnen daar behoorlijke consequenties aan vast zitten. Maar wat zijn nou precies die regels voor het verhuren van je woning aan een expat? Een deel daarvan heeft te maken met het recht op huurbescherming dat in de Nederlandse wet is opgenomen. Als je je woning slechts tijdelijk wilt verhuren, is het belangrijk hier goed rekening mee te houden en het juiste huurcontract te kiezen. Ook is het van belang de regels omtrent huurprijzen en huurverhogingen te kennen als je je woning voor verhuur op de markt brengt. Aanvullend gelden er bij verhuur nog een aantal andere regels die betrekking hebben op de woning zelf. In deze blog komen al deze zaken aan bod.
Huurbescherming
In Nederland heeft een huurder recht op huurbescherming. Dit betekent dat een verhuurder een huurder niet zomaar op straat kan zetten. Een grote angst die leeft bij verhuurders van woningen is dan ook dat je een huurder niet meer uit je huis of appartement krijgt, terwijl je daar na een bepaalde periode weer zelf gebruik van zou willen maken. Bij tijdelijke huur heeft een huurder beperkte huurbescherming.
Tijdelijke verhuur
De algemene regel is dat je als verhuurder één keer een tijdelijk huurcontract mag geven met een minimale duur van 6 maanden en een maximale duur van 2 jaar. Een dergelijke overeenkomst voor bepaalde tijd loopt automatisch af, maar let goed op. Je moet als verhuurder je huurder wel tijdig herinneren aan de einddatum van het contract, namelijk 1 tot 3 maanden vóór de einddatum. Doe je dit niet, dan verandert het contract automatisch in een huurcontract voor onbepaalde tijd. Als verhuurder mag je een huurovereenkomst niet eerder dan de daarin opgenomen datum beëindigen. De huurder heeft in een dergelijke tijdelijk huursituatie echter altijd slechts een opzegtermijn van maximaal 1 maand. Wil na de verhuur voor bepaalde tijd nog eens aan dezelfde huurder verhuren? Dan moet dit een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn en geniet de huurder dus volledige huurbescherming.
Tussenhuur
Naast het tijdelijke huur contract bestaat er de optie voor zogenaamde tussenhuur. Dit is bedoeld voor verhuurders die voor een vooraf vastgestelde periode (bijvoorbeeld) in het buitenland verblijven. Hierbij wordt in eerste instantie een vaste duur voor de overeenkomst afgesproken tussen de 6 maanden en 2 jaar. In deze periode kan de huur van beide zijden niet opgezegd worden (meestal met daarbij een aantal uitzonderingen, die eerdere terugkeer in de woning mogelijk maken, ook bekend als de zogenaamde diplomatenclausule). Dit biedt uiteraard meer zekerheid aan jou als verhuurder, maar maakt het soms ook moeilijker om een huurder te vinden. Na deze initiële periode is het mogelijk om eenmalig met een overeen te komen termijn te verlengen. Tijdens deze verlenging van de huurperiode heeft de huurder een opzegtermijn van 1 maand, voor de verhuurder is dit minimaal 3 maanden. Wil je meer weten over de contracten voor woningverhuur waar wij gebruik van maken? Lees er alles over in het blog ‘contracten voor woningverhuur – waar moet je op letten?’
Welke huurprijs mag ik vragen voor mijn woning?
In Nederland bestaat er huurprijsbescherming voor huurders in de sociale sector. Via een puntensysteem wordt bepaald wat de maximale huurprijs voor een huurwoning zou moeten zijn. Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (149 woningwaarderingspunten, gelijk aan een huur van € 808,06 in 2023) vallen onder het sociale huurstelsel. Binnen dit stelsel genieten huurders huurprijsbescherming. Dit betekent dat een huurder naar de Huurcommissie kan stappen om te laten toetsen of de huur te hoog is. Blijkt na herberekening dat dit het geval is dan is de verhuurder verplicht de huur te verlagen.
Het aantal punten dat een woning krijgt, bepaalt of de woning via de vrije sector verhuurd mag worden.
Vehuur in de vrije sector
Woningen met 149 punten of meer volgens het woningwaarderingsstelsel komen in aanmerking voor verhuur in de vrije sector. Op dit moment zijn de huurprijzen boven deze liberalisatiegrens niet aan regels gebonden. Wel is het natuurlijk zaak om zeker te weten dat de woning voldoende punten heeft. Huurders kunnen de eerste 6 maanden nadat zij het huurcontract hebben getekend een woning laten toetsen bij de Huurcommissie. Als na deze toets blijkt dat de woning volgens het puntensysteem thuishoort in de sociale sector, dan kan een huurder alsnog een lagere huur afdwingen.
Verhuur in de midden huursector
Daarnaast is het kabinet op dit moment bezig om de huurprijzen van woningen in de zogenaamde midden huursector ook aan banden te leggen. Dit om huurwoningen voor middeninkomens betaalbaarder te maken. In de aangekondigde plannen wordt gesproken over het invoeren van een huurprijsbescherming voor huren tot maximaal €1.250,-. De exacte bovengrens moet echter nog worden bepaald. De nieuwe regels zouden vanaf 2024 in moeten gaan. Voor nu is het afwachten wat de precieze invulling van deze plannen wordt en of de plannen juridische haalbaar zijn. Valt jouw woning volgens de puntentelling in het midden segment, dan is het natuurlijk van belang om de ontwikkelingen goed in de gaten te houden.
Huurprijsverhogingen: hoe vaak en hoe veel?
Volgens de regels mag de huur van een woning maximaal één keer per jaar verhoogd worden, waarbij de huur uiteraard niet boven de eerder besproken maximale huurprijs uit mag komen (in het geval van het gereguleerde deel van de markt). Ook in de vrije sector mag de huur maar één keer per jaar verhoogd worden. De huurder moet hiervan minstens 2 maanden van tevoren op de hoogte worden gesteld. Op de jaarlijkse verhoging gelden een aantal uitzonderingen:
-Op 1 juli mag de huur verhoogd worden, ook als het huurcontract nog geen jaar oud is.
-Als de woning aanzienlijk is verbeterd mag er een extra huurverhoging worden doorgevoerd.
-Als er tussen de vorige huurverhogingen meer dan 12 maanden zaten, bijvoorbeeld doordat een huurverhoging te laat was aangekondigd, mag in juli de huur toch weer verhoogd worden.
Maximering van huurprijsverhoging voor de vrije markt?
Met de ‘Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’, is de jaarlijkse huurstijging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten vanaf 1 mei 2021 voor een periode van drie jaar beperkt tot een maximum. Eerdere jaren was de maximale jaarlijkse huurprijsverhoging gesteld op inflatie + 1 procentpunt. Voor 2023 zou dit uitkomen op 10,7%. Door een in december 2022 aangenomen wetswijziging is de maximale verhoging voor 2023 gekoppeld aan de loonontwikkeling in plaats van aan de inflatie. Daardoor bedraagt de maximale huurprijsverhoging voor 2023 4,1%.
Energielabel – noodzakelijk voor verhuur van je woning
Verhuurders zijn verplicht bij verhuur een energielabel beschikbaar te stellen aan de huurder. Mogelijk heeft je woning al een geldig energielabel. Zo niet dan kan je dit aanvragen bij een energieadviseur.
Regels voor verhuur – Rookmelders
Sinds 1 juli 2022 zijn rookmelders verplicht in zowel bestaande als nieuwbouw woningen. De eigenaar of verhuurder is daarbij degene die verantwoordelijk is voor het plaatsen van de rookmelders. Huurders moeten trouwens wel meewerken aan zowel het plaatsen als controleren en zo nodig vervangen van de batterijen van de aanwezige rookmelders. Meer weten? Lees het in het blog ‘Rookmelders: huurder of verhuurder?’
Meer weten?
Heb je nog vragen over de regels omtrent het verhuren van je woning? Of wil je een intake gesprek plannen? Neem gerust contact met ons op, of lees meer over onze werkwijze.